El pla de la Generalitat per fer 50.000 habitatges socials es basa en sòl gratuït, dret de superfície durant 75 anys i cercar promotors per fer habitatges de lloguer al llarg de cinc anys, a una mitjana de 10.000 per any.
Els valors tipus són: 70 metres quadrats útils i cost de 150.000 euros per habitatge (2.142 euros/metre quadrat). Un lloguer social seria de 7,6 euros/metre quadrat al mes, però a un cost d’amortització per a les societats promotores previst en 10,6 euros/metre quadrat. La Generalitat es compromet a cobrir el diferencial de 3 euros/metre quadrat al llarg de 28 anys, a part d’aportar altres garanties sobre impagaments i subvenció dels tipus d’interès assumits pel promotor. O sigui, s’ha dissenyat tot l’aliment necessari per convèncer possibles promotors.
L’aportació de 3 euros/metre quadrat suposen passar d’un lloguer que hauria de ser de 742 euros a 532 euros amb una aportació pública mensual de 210 euros, que són 2.520 al cap de l’any i 70.560 euros en els 28 de durada (o sigui, el 47% del cost inicial de 150.000 euros). A partir d’aquí, el promotor ha amortitzat la construcció i viu del lloguer de 7,6 euros/metre quadrat fins a l’any 75, de reversió de l’immoble al propietari del sòl.
A 10.000 habitatges per any, aquests ajuts suposen 25,2 milions d’euros/any el primer, el doble el segon i fins a 28 vegades el darrer (705 milions d’euros), si considerem que aquesta política té continuïtat, moment en què s’estabilitzaria el model: 10.000 nous habitatges any a un cost pressupostari 70.560 euros per habitatge, sense cost de sòl (i per un valor de preus que hem considerat constants, o actuals). 10.000 nous habitatges per any van sumant, però amb les dades actuals de dèficit i de nova demanda suposen una oferta molt feble. 70.560 euros d’ajuda per obtenir un nou habitatge representa el 47% del seu cost, una política massa pesada per molt cara a llarg termini.
10.000 habitatges/any impliquen una inversió de 1.500 milions d’euros. El pressupost d’inversió d’enguany de la Generalitat és de 2.940 milions d’euros. La comparació manifesta la magnitud i la necessitat de comptar amb altres agents (promotors o banca).
Se sap que els lloguers socials no roten, que estabilitzen la seva població i que no tenen efectes en el conjunt del mercat, amb la qual cosa la política d’habitatge social és un benefici clar, però per a molt poca població. Suposen sempre una mobilització enorme de recursos, però els 705,6 M€, de l’any 28è de l’estabilitat, significarien un volum notable del pressupost d’inversió de la Generalitat, per a només 10.000 nous habitatges incrementats anualment. Aquesta proporció seria quasi una quarta part de l’actual pressupost d’inversió, un creixement segurament inassolible.
Alguns interrogants: què passa si el preu de construcció no és de 2.142 euros/metre quadrat, sinó, per exemple, del 72% (1.500 euros/metre quadrat) que cobriria el lloguer no subvencionat? Doncs que l’eficiència constructiva faria que tota l’aportació de la Generalitat fos benefici directe durant els primers 28 anys.
La condició de llogater fa proletaris de per vida, mentre que la propietat aporta marge, per gaudir després de 25 anys d’esforç, amb d’hipoteca pagada, de poder transmetre, vendre, etc.
L’alternativa és clara: podríem vendre i no llogar? I fer-ho directament a l’usuari? La qüestió és si hem de donar el benefici a la societat promotora o directament al resident? La fórmula seria una copropietat entre propietari del sòl i el de l’immoble.
De 50 a 75 anys en gaudiria el resident, que podria arribar a vendre, transmetre en herència, o llogar, però el propietari del sòl en gaudiria al final i constituiria, a llarg termini, un patrimoni públic. Aquesta opció no demana subvencionar una societat sinó, en tot cas, el resident. En habitatges d’uns 50 m2 la hipoteca equival a un lloguer molt barat (al voltant dels 300 o 400 €/mes). No ens caldria carregar els pressupostos públics i llavors la política pública es concentraria a crear sòl i en ajudes socials personals, no a l’edifici, ni a la societat patrimonial, ni a assumir una complexa gestió d’arrendaments. Els promotors serien simples empreses constructores que competirien per un benefici empresarial acotat al fet de construir i de vendre, en un curt cicle de temps (construir-vendre, construir-vendre, com ja se sap com fer). Els promotors podrien ser també cooperatives i els concursos d’adjudicació de sòl millorarien i evolucionarien amb el temps.
No és aquesta cap fórmula obligatòria, perquè sempre podries optar per ser llogater, o per esdevenir propietari perpetu, però una propietat a termini (digui’s dret de superfície, o emfiteusi) és una tercera via plena de possibilitats, tant per al privat, com per al públic.
Tot això no és nou, està inventat i provat aquí mateix. Només que ignora la idealització del lloguer com a opció ideològica i política preferent. I ho fa al preu de complicar els pressupostos públics, de fer menys actuació, de fer proletaris permanents i d’inflar grans empreses patrimonials.