L’escassetat d’habitatge disponible és el principal factor que explica l’encariment dels preus i les dificultats d'algunes persones per accedir al mercat residencial. Aquesta és la principal conclusió que ha defensat aquest dimecres l'economista i catedràtic d'Economia Aplicada del TecnoCampus-UPF Josep M. Raya durant la jornada “Mercat de l’habitatge i gestió del risc a l’obra: realitat, assegurances i responsabilitats”, organitzada pel Gremi de la Construcció del Vallès a Terrassa.
Raya ha explicat que els preus de l'habitatge s'han duplicat a Espanya des del 2014 en termes nominals, però ha matisat que la situació és molt diferent de la que es va viure abans de l'esclat de la crisi immobiliària. De fet, ha recordat que els preus de l'habitatge usat encara es troben per sota dels màxims del 2007 i que, si es descompta l'efecte de la inflació, l'increment acumulat des d'aleshores és inferior al registrat per productes com l'energia, l'oli o fins i tot el pollastre.
Segons l'economista, alguns dels indicadors habituals de sobrecàrrega tampoc apunten a una situació comparable a la de fa dues dècades. El preu de l'habitatge en relació amb la renda de les llars ha augmentat en els darrers anys, però encara es manté lluny dels nivells del 2006 i el 2007. També l'esforç teòric per pagar una hipoteca ha crescut, però sense arribar als valors de l'època de la bombolla.
L'origen del problema, ha insistit, es troba en el desequilibri entre l'oferta i la demanda. Mentre que durant els anys previs a la crisi es construïen prop de 600.000 habitatges anuals per a unes 300.000 noves llars, actualment la situació és la inversa. "Fem aproximadament la meitat dels habitatges que necessitem", ha assenyalat.
Raya ha citat estudis de CaixaBank Research segons els quals els territoris amb dèficit d'habitatge són els que registren els increments més importants dels preus, mentre que en aquells on es construeix el volum necessari els preus es mantenen més estables.
L'economista també ha rebutjat que la concentració de la propietat sigui la causa principal de les tensions actuals del mercat. A Catalunya, més de la meitat dels habitatges estan en mans de propietaris particulars amb un únic immoble, mentre que els grans tenidors representen una part minoritària del parc residencial. En el cas del mercat del lloguer, ha destacat que tres quartes parts dels habitatges pertanyen a particulars o empreses amb menys de cinc pisos.
Pel que fa al lloguer, Raya ha admès que és on es concentren actualment els principals problemes d'accessibilitat. Encara que l'oferta ha augmentat des del 2011, ho ha fet a un ritme inferior al necessari per absorbir la demanda, fet que ha impulsat els preus. Espanya presenta, a més, aquí sí, una proporció de famílies amb sobrecàrrega de costos d'habitatge en règim de lloguer superior a la mitjana europea.
Durant la conferència també ha abordat els efectes de la regulació dels lloguers. Segons ha afirmat, l'experiència mostra que els controls de preus acostumen a reduir l'oferta disponible, ja que alguns propietaris opten per vendre els habitatges o destinar-los a altres usos, ja sigui mantenir-los buits –tot i que en un molt petit percentatge– o buscar mercats alternatius com el de lloguer de temporada o el turístic. Segons ha comentat, els habitatges que superen els límits fixats per la regulació tendeixen a abandonar el mercat del lloguer.
A més, ha advertit que les restriccions poden acabar perjudicant els col·lectius amb més dificultats econòmiques. “Un efecte d’una regulació és que sempre va posant les persones més desfavorides, joves i famílies amb menys recursos, al final de la cua”, ha afirmat. I és que, segons ha argumentat, quan l'oferta és insuficient els propietaris disposen d'un ampli ventall de candidats i tendeixen a seleccionar els perfils amb més garanties econòmiques.
Per afrontar la situació, Raya ha defensat mesures orientades a incrementar l'oferta residencial. L’economista ha qüestionat algunes de les solucions que sovint apareixen en el debat públic. Ha considerat que l’habitatge buit representa una proporció reduïda del parc residencial i ha relativitzat l’impacte dels pisos turístics sobre el conjunt del mercat, especialment fora de les zones amb una gran pressió turística. Entre les propostes ha citat, doncs, la simplificació dels tràmits administratius, la millora del finançament al sòl social i assequible, l'impuls de la construcció industrialitzada o una gestió supramunicipal.
En el torn de preguntes, ha reclamar també reduir els terminis per desenvolupar noves promocions i posar habitatges al mercat. Segons ha exposat, actualment poden passar més de deu anys des que es planteja un desenvolupament urbanístic fins que una família entra a viure al nou habitatge. "No podem ser tan lents quan tenim un problema que és d’avui", ha afirmat. De fet, segons ha advertit, la complexitat administrativa s'ha convertit en un dels principals obstacles per donar resposta a un dèficit que, segons estimacions del Banc d'Espanya, ja supera els 700.000 habitatges.
Premi a la rehabilitació de la Masia Freixa
La jornada que el Gremi de la Construcció del Vallès ha celebrat aquest dimecres a la Cecot també ha abordat la gestió del risc a l’obra, amb Marc Martínez, responsable de Grans Comptes d’Asefa, i ha inclòs el lliurament del reconeixement Mestre d'Obra 2026. Enguany el guardó ha estat per a la primera fase de la rehabilitació de la Masia Freixa, uns treballs que han anat a càrrec de l'empresa Vesta Rehabilitación.
